У 2026 році власник житлового будинку в Києві платить податок на будинок лише за метри понад 120 кв. м, і максимум за кожен такий метр становить 120 грн. Ця сума — не «ціна квадрата» з ринку, а 1,5% від мінімальної зарплати на 1 січня 2025 року (8 000 грн): саме за той рік податкова виставила рахунки фізичним особам до 1 липня 2026-го.
Для будинку 150 кв. м у столиці це 3 600 грн на рік, для 200 кв. м — 9 600 грн. У громадах Київщини ставка часто нижча, тож той самий будинок обходиться дешевше. Земля під будинком сюди не входить: за ділянку нараховують окремий земельний податок.
Нижче — порядок дій у часі: від перевірки площі й права власності до повідомлення-рішення і 60 днів на сплату. Пропуск етапу дає або зайве нарахування, або пеню.
Чому послідовність має значення
Фізична особа сама декларацію не подає. Податкова рахує суму за даними Державного реєстру речових прав і надсилає податкове повідомлення-рішення. Якщо в реєстрі застаріла площа, не вказано співвласника або будинок уже продано, рахунок прийде «як є». Виправити це після граничного строку сплати складніше, ніж звірити дані заздалегідь.
Рік розрахунку і рік сплати не збігаються. Улітку 2026-го йдеться про володіння протягом 2025 року. Ставка прив’язана до мінімальної зарплати саме на 1 січня того звітного року, а не до 8 647 грн, які діють з 1 січня 2026-го. Цю різницю відчують уже в платіжці 2027 року.
1. З’ясувати, чи взагалі є що платити
Офіційна назва збору — податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Для житлового будинку, у тому числі садибного, дачі чи садового будинку за класифікатором НК 018:2023 (код 1110), база — загальна площа об’єкта або частки в ньому.
Пільгова площа за Податковим кодексом така: 120 кв. м на всі житлові будинки однієї людини; 60 кв. м — якщо йдеться лише про квартири; 180 кв. м — якщо одночасно є і квартира, і будинок. Зменшення дають один раз на рік на платника, а не на кожен об’єкт окремо.
- Будинок 110 кв. м у Бородянці чи на Троєщині податку не дає: площа в межах 120 кв. м.
- Два будинки по 80 кв. м у одного власника — сума 160 кв. м, оподатковують 40 кв. м.
- Квартира 50 кв. м у Києві і будинок 140 кв. м у Василькові — разом 190 кв. м, пільга 180 кв. м, в базі лишається 10 кв. м.
Пільга зникає, якщо площа житла перевищує п’ятикратний неоподатковуваний розмір: для самих будинків це 600 кв. м. Окремо діє фіксована надбавка 25 000 грн на рік за кожен будинок понад 500 кв. м — її додають після розрахунку за «зайвими» метрами.
Податок не нараховують за знищені або пошкоджені (капітальний ремонт, реконструкція) об’єкти, якщо запис є в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна, і за житло на територіях активних бойових дій чи тимчасової окупації з Переліку Кабміну. Території можливих бойових дій під це звільнення не підпадають. Для Києва і більшості громад області вирішальним лишається запис у реєстрі, а не сам факт удару.
2. Звірити площу, частку і місцеву ставку
На цьому етапі потрібні витяг з Державного реєстру речових прав (через «Дію» або ЦНАП), частки співвласників і ставка саме тієї ради, де стоїть будинок. Ставку Київ і громади області публікують у зведеній інформації ДПС; для столиці житлові будинки мають 1,5% мінімальної зарплати за 1 кв. м.
Перевірено документом. Ставку 1,5% для житлових будинків у Києві закріплено рішенням Київської міської ради від 30 січня 2025 року № 24/10491, яким змінено таблицю 1 додатка 1 до рішення від 23 червня 2011 року № 242/5629 «Про встановлення місцевих податків і зборів у м. Києві». У зведеній інформації ДПС ці ставки застосовують з 1 січня 2026 року; для рахунку фізособі в 2026-му базою лишається мінімальна зарплата на 1 січня 2025-го.
Ключове число 120 грн складається так: 8 000 грн × 0,015 = 120 грн за 1 кв. м оподатковуваної площі. Змінити його може лише місцева рада — якщо поставить 0,5% або 1% замість стелі 1,5%. Тоді той самий «зайвий» метр коштує 40 або 80 грн. Для юридичних осіб за 2026 звітний рік стеля вже інша: 8 647 грн × 1,5% = 129,71 грн за метр, але звичайному власнику хати це прийде лише в повідомленні 2027 року.
| Територія | Типова ставка для житлового будинку | Грн за 1 кв. м у рахунку 2026 року (за 2025-й) |
|---|---|---|
| Київ | 1,5% мінімальної зарплати | 120 |
| Ірпінь (залежно від зони) | 0,6–0,8% | 48–64 |
| Козинська громада (залежно від зони) | 0,25–1% | 20–80 |
| Окремі сільські ради області | близько 0,2–0,5% | 16–40 |
Джерела: рішення Київської міської ради від 30.01.2025 № 24/10491; зведена інформація ДПС про ставки місцевих податків на 2026 рік; матеріал «Суспільне Київ», липень 2026.
Співвласництво ріже базу. Будинок 200 кв. м на двох порівну дає кожному частку 100 кв. м. Якщо інших будинків немає, обидва вкладаються в 120 кв. м і рахунок не виставляють. Помилка в частках у реєстрі — типова причина, чому одному з подружжя приходить уся сума.
3. Дочекатися повідомлення до 1 липня
Контролюючий орган має надіслати податкове повідомлення-рішення фізичній особі до 1 липня року, що настає за звітним. Канал — пошта за податковою адресою, особисте вручення або електронний кабінет платника. Відсутність листа не скасовує обов’язку: кабінет на tax.gov.ua варто відкрити в червні, не чекаючи конверта.
У повідомленні перевіряють адресу будинку, загальну площу, частку, застосовану пільгу і ставку громади. Розбіжність з техпаспортом або витягом — підстава звернутися до податкової за місцем реєстрації власника (саме туди рахують житло фізособи) і подати копії документів.
Якщо будинок продано або куплено серед року, суму ріжуть по місяцях. Попередній власник платить з 1 січня до початку місяця, в якому право власності припинилося. Новий — з місяця набуття права. Купівля і продаж в одному календарному місяці податку за цей об’єкт не дають, якщо є договори, що це підтверджують.
4. Сплатити протягом 60 днів
Строк — 60 календарних днів з дня вручення повідомлення. Реквізити беруть з самого рішення або з кабінету платника; призначення платежу має містити номер повідомлення. Гроші йдуть до бюджету громади, де стоїть будинок, а не туди, де зареєстрований власник.
За прострочення нараховують пеню 0,05% суми боргу за кожен день. Якщо заборгованість перевищує 3 060 грн, податкова може йти до суду, далі — виконавча служба. У бюджеті Києва на 2026 рік від фізичних осіб — власників житлової нерухомості закладено 510 млн грн (рішення Київради від 18 грудня 2025 року № 313/10780 про бюджет міста).
Де етапи накладаються або затягуються
Купівля в грудні 2025-го вже потрапляє в рахунок 2026 року — хоча б за один місяць. Спадкоємець платить з місяця державної реєстрації права, а обов’язок померлого власника обривається з початку місяця смерті.
Затягує звірку запис про пошкодження. Поки об’єкт не внесли до Реєстру пошкодженого та знищеного майна, податкова нараховує збір як за цілий будинок. Після запису звільнення для капітально пошкодженого житла діє з 1-го числа місяця фіксації і до 1-го числа місяця, наступного за визнанням будинку придатним.
Юридична особа йде іншим графіком і може перетнутися з побутом власника ФОП: декларація до 20 лютого, сплата щокварталу рівними частками до 30 квітня, 30 липня, 30 жовтня і 30 січня наступного року. Житло на фізичну особу в цей графік не ставлять.
Часті запитання
Гараж, сарай і окрема господарська споруда — це вже нежитлова нерухомість. Пільги 60 / 120 / 180 кв. м на неї немає; ставка інша, її теж ставить місцева рада. Літня кухня, вписана в житловий будинок як частина загальної площі, йде в той самий розрахунок, що й кімнати.
Оренда будинку податок з власника не знімає. Платить той, на кого оформлене право власності, навіть якщо в хаті живуть інші люди. Зміна місця реєстрації власника не переносить нарахування в іншу громаду: об’єкт лишається там, де стоїть.
Будинок 160 кв. м у Києві, один власник, інших об’єктів немає. Від 160 віднімають 120, лишається 40 кв. м. 40 × 120 грн = 4 800 грн за 2025 рік, які треба закрити протягом 60 днів після вручення повідомлення в 2026-му. Той самий будинок в Ірпені при ставці 0,7% дає 40 × 56 грн = 2 240 грн. Якщо співвласників двоє порівну, частка кожного — 80 кв. м, обидва вкладаються в пільгу, і платіж не виникає — за умови, що частки в реєстрі вказані правильно.
Практичний порядок на найближчі тижні такий: витяг з реєстру прав, звірка площі з повідомленням у кабінеті платника, за потреби заява до ГУ ДПС у Києві або в Київській області, сплата за реквізитами рішення. Хто закриває суму в строк, уникає пені 0,05% на день і суду за боргом понад 3 060 грн.
