В 2026 году владелец жилого дома в Киеве платит налог на дом только за метры сверх 120 кв. м, и максимум за каждый такой метр составляет 120 грн. Эта сумма — не «цена квадрата» с рынка, а 1,5% от минимальной заработной платы на 1 января 2025 года (8 000 грн): именно за тот год налоговая выставила счета физическим лицам до 1 июля 2026-го.
Для дома 150 кв. м в столице это 3 600 грн в год, для 200 кв. м — 9 600 грн. В громадах Киевской области ставка часто ниже, поэтому тот же дом обходится дешевле. Земля под домом сюда не входит: за участок начисляют отдельный земельный налог.
Ниже — порядок действий по срокам: от проверки площади и права собственности до уведомления-решения и 60 дней на уплату. Пропуск этапа даёт либо лишнее начисление, либо пеню.
Почему последовательность имеет значение
Физическое лицо само декларацию не подаёт. Налоговая считает сумму по данным Государственного реестра вещных прав и направляет налоговое уведомление-решение. Если в реестре устаревшая площадь, не указан совладелец или дом уже продан, счёт придёт «как есть». Исправить это после предельного срока уплаты сложнее, чем сверить данные заранее.
Год расчёта и год уплаты не совпадают. Летом 2026-го речь идёт о владении в течение 2025 года. Ставка привязана к минимальной заработной плате именно на 1 января того отчётного года, а не к 8 647 грн, которые действуют с 1 января 2026-го. Эту разницу почувствуют уже в платёжке 2027 года.
1. Выяснить, есть ли вообще что платить
Официальное название сбора — налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Для жилого дома, в том числе усадебного, дачи или садового дома по классификатору НК 018:2023 (код 1110), база — общая площадь объекта или доли в нём.
Льготная площадь по Налоговому кодексу такая: 120 кв. м на все жилые дома одного человека; 60 кв. м — если речь идёт только о квартирах; 180 кв. м — если одновременно есть и квартира, и дом. Уменьшение дают один раз в год на плательщика, а не на каждый объект отдельно.
- Дом 110 кв. м в Бородянке или на Троещине налога не даёт: площадь в пределах 120 кв. м.
- Два дома по 80 кв. м у одного владельца — сумма 160 кв. м, облагают 40 кв. м.
- Квартира 50 кв. м в Киеве и дом 140 кв. м в Василькове — вместе 190 кв. м, льгота 180 кв. м, в базе остаётся 10 кв. м.
Льгота исчезает, если площадь жилья превышает пятикратный необлагаемый размер: для самих домов это 600 кв. м. Отдельно действует фиксированная надбавка 25 000 грн в год за каждый дом свыше 500 кв. м — её добавляют после расчёта по «лишним» метрам.
Налог не начисляют за уничтоженные или повреждённые (капитальный ремонт, реконструкция) объекты, если запись есть в Реестре повреждённого и уничтоженного имущества, и за жильё на территориях активных боевых действий или временной оккупации из Перечня Кабмина. Территории возможных боевых действий под это освобождение не подпадают. Для Киева и большинства громад области решающей остаётся запись в реестре, а не сам факт удара.
2. Сверить площадь, долю и местную ставку
На этом этапе нужны выписка из Государственного реестра вещных прав (через «Дію» или ЦНАП), доли совладельцев и ставка именно того совета, где стоит дом. Ставку Киев и громады области публикуют в сводной информации ГНС; для столицы жилые дома имеют 1,5% минимальной заработной платы за 1 кв. м.
Проверено документом. Ставка 1,5% для жилых домов в Киеве закреплена решением Киевского городского совета от 30 января 2025 года № 24/10491, которым изменена таблица 1 приложения 1 к решению от 23 июня 2011 года № 242/5629 «Об установлении местных налогов и сборов в г. Киеве». В сводной информации ГНС эти ставки применяют с 1 января 2026 года; для счёта физлицу в 2026-м базой остаётся минимальная заработная плата на 1 января 2025-го.
Ключевое число 120 грн складывается так: 8 000 грн × 0,015 = 120 грн за 1 кв. м налогооблагаемой площади. Изменить его может только местный совет — если поставит 0,5% или 1% вместо потолка 1,5%. Тогда тот же «лишний» метр стоит 40 или 80 грн. Для юридических лиц за 2026 отчётный год потолок уже другой: 8 647 грн × 1,5% = 129,71 грн за метр, но обычному владельцу дома это придёт лишь в уведомлении 2027 года.
| Территория | Типичная ставка для жилого дома | Грн за 1 кв. м в счёте 2026 года (за 2025-й) |
|---|---|---|
| Киев | 1,5% минимальной заработной платы | 120 |
| Ирпень (в зависимости от зоны) | 0,6–0,8% | 48–64 |
| Козинская громада (в зависимости от зоны) | 0,25–1% | 20–80 |
| Отдельные сельские советы области | около 0,2–0,5% | 16–40 |
Источники: решение Киевского городского совета от 30.01.2025 № 24/10491; сводная информация ГНС о ставках местных налогов на 2026 год; материал «Суспільне Київ», июль 2026.
Совместная собственность уменьшает базу. Дом 200 кв. м на двоих поровну даёт каждому долю 100 кв. м. Если других домов нет, оба укладываются в 120 кв. м и счёт не выставляют. Ошибка в долях в реестре — типичная причина, почему одному из супругов приходит вся сумма.
3. Дождаться уведомления до 1 июля
Контролирующий орган должен направить налоговое уведомление-решение физическому лицу до 1 июля года, следующего за отчётным. Канал — почта по налоговому адресу, личное вручение или электронный кабинет плательщика. Отсутствие письма не отменяет обязанности: кабинет на tax.gov.ua стоит открыть в июне, не дожидаясь конверта.
В уведомлении проверяют адрес дома, общую площадь, долю, применённую льготу и ставку громады. Расхождение с техпаспортом или выпиской — основание обратиться в налоговую по месту регистрации владельца (именно туда считают жильё физлица) и подать копии документов.
Если дом продан или куплен в течение года, сумму режут по месяцам. Предыдущий владелец платит с 1 января до начала месяца, в котором право собственности прекратилось. Новый — с месяца приобретения права. Покупка и продажа в одном календарном месяце налога за этот объект не дают, если есть договоры, которые это подтверждают.
4. Уплатить в течение 60 дней
Срок — 60 календарных дней со дня вручения уведомления. Реквизиты берут из самого решения или из кабинета плательщика; назначение платежа должно содержать номер уведомления. Деньги идут в бюджет громады, где стоит дом, а не туда, где зарегистрирован владелец.
За просрочку начисляют пеню 0,05% суммы долга за каждый день. Если задолженность превышает 3 060 грн, налоговая может идти в суд, далее — исполнительная служба. В бюджете Киева на 2026 год от физических лиц — владельцев жилой недвижимости заложено 510 млн грн (решение Киевсовета от 18 декабря 2025 года № 313/10780 о бюджете города).
Где этапы накладываются или затягиваются
Покупка в декабре 2025-го уже попадает в счёт 2026 года — хотя бы за один месяц. Наследник платит с месяца государственной регистрации права, а обязанность умершего владельца обрывается с начала месяца смерти.
Затягивает сверку запись о повреждении. Пока объект не внесли в Реестр повреждённого и уничтоженного имущества, налоговая начисляет сбор как за целый дом. После записи освобождение для капитально повреждённого жилья действует с 1-го числа месяца фиксации и до 1-го числа месяца, следующего за признанием дома пригодным.
Юридическое лицо идёт другим графиком и может пересечься с бытом владельца-ФЛП: декларация до 20 февраля, уплата ежеквартально равными долями до 30 апреля, 30 июля, 30 октября и 30 января следующего года. Жильё на физическое лицо в этот график не ставят.
Частые вопросы
Гараж, сарай и отдельное хозяйственное сооружение — это уже нежилая недвижимость. Льгот 60 / 120 / 180 кв. м на неё нет; ставка другая, её тоже устанавливает местный совет. Летняя кухня, вписанная в жилой дом как часть общей площади, идёт в тот же расчёт, что и комнаты.
Аренда дома налог с владельца не снимает. Платит тот, на кого оформлено право собственности, даже если в доме живут другие люди. Смена места регистрации владельца не переносит начисление в другую громаду: объект остаётся там, где стоит.
Дом 160 кв. м в Киеве, один владелец, других объектов нет. От 160 отнимают 120, остаётся 40 кв. м. 40 × 120 грн = 4 800 грн за 2025 год, которые нужно закрыть в течение 60 дней после вручения уведомления в 2026-м. Тот же дом в Ирпене при ставке 0,7% даёт 40 × 56 грн = 2 240 грн. Если совладельцев двое поровну, доля каждого — 80 кв. м, оба укладываются в льготу, и платёж не возникает — при условии, что доли в реестре указаны правильно.
Практический порядок на ближайшие недели такой: выписка из реестра прав, сверка площади с уведомлением в кабинете плательщика, при необходимости заявление в ГУ ГНС в Киеве или в Киевской области, уплата по реквизитам решения. Кто закрывает сумму в срок, избегает пени 0,05% в день и суда за долг свыше 3 060 грн.
